Starters in een krappe markt
De positie van starters op de woningmarkt is de afgelopen jaren veranderd. Waar het advies voorheen sterk gericht was op het bepalen van de maximale leencapaciteit, ligt de nadruk tegenwoordig vaker op betaalbaarheid, financiële weerbaarheid en het scheppen van realistische verwachtingen.
Voor hypotheekadviseurs betekent dit dat het startersadvies niet per se complexer is geworden, maar wel preciezer. De marges tussen wat mogelijk is en wat verantwoord is, zijn kleiner. De consequenties van keuzes worden bovendien vaak pas zichtbaar op langere termijn, bijvoorbeeld bij wijzigingen in inkomen, rentestand of gezinssituatie.
De centrale vraag verschuift daarmee van wat een starter kan lenen naar wat binnen de totale financiële situatie passend is.
Een markt die meer vraagt dan alleen rekencapaciteit
De huidige woningmarkt laat een gemengd beeld zien. De prijzen van bestaande koopwoningen lagen begin 2026 ruim 5 procent hoger dan een jaar eerder, terwijl de stijging afvlakt. Tegelijk blijft de instroom van starters relatief hoog.
Daarnaast verschuift het aanbod. Door het uitponden van huurwoningen bestaat een groter deel van het beschikbare aanbod uit kleinere appartementen, die relatief vaak door starters wordt gekocht.
Voor de adviespraktijk betekent dit dat starters vaker beslissingen moeten nemen onder tijdsdruk, terwijl de financiële impact van deze beslissingen langdurig is. Dit vraagt van de adviseur niet alleen een berekening van de leencapaciteit, maar ook het structureren van keuzes en het inzichtelijk maken van de consequenties.
Wat wordt vaak vergeten bij het adviseren van starters in de markt?
1. Het verschil tussen maximale hypotheek en betaalbare woonlast De AFM geeft aan dat het uitsluitend kijken naar inkomen onvoldoende is. Uitgavenpatroon, spaargedrag en toekomstige veranderingen bepalen in belangrijke mate of een hypotheeklast op langere termijn passend is.
2. De bijkomende kosten en het benodigde eigen geld Starters kunnen maximaal 100 procent van de woningwaarde financieren. Kosten koper moeten uit eigen middelen worden voldaan. Volgens Wijzer in geldzaken en Vereniging Eigen Huis ligt dit doorgaans tussen circa 4 en 6 procent van de aankoopsom, afhankelijk van onder meer de toepasselijkheid van de startersvrijstelling overdrachtsbelasting.
3. Overbieden en het financieringsverschil In delen van de markt komt overbieden nog regelmatig voor. In praktijkvoorbeelden uit het NVM-rapport wordt genoemd dat biedingen boven de vraagprijs in bepaalde regio’s substantieel kunnen zijn. Wanneer de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopprijs, moet het verschil volledig met eigen middelen worden gefinancierd. Dit heeft direct effect op de benodigde buffer.
4. Studieschuld Een studieschuld heeft invloed op de maximale leencapaciteit, doordat een deel van de financiële ruimte wordt toegerekend aan de aflossing bij DUO, waarbij de impact afhankelijk is van het type leenstelsel en de gehanteerde wegingsmethodiek. Dit is een structurele factor die in de berekening en in de uitleg aan de klant moet worden meegenomen.
5. Toekomstige woonlasten De AFM benoemt expliciet dat posten zoals VvE-bijdragen, onderhoud, energielasten, belastingen en erfpacht onderdeel zijn van de totale woonlast. Deze lasten kunnen veranderen na aankoop en dienen in het advies expliciet te worden meegenomen.
6. Verduurzaming en extra leenruimte NHG biedt onder voorwaarden mogelijkheden om verduurzamingsmaatregelen mee te financieren, waaronder in bepaalde gevallen aanvullende leenruimte boven de woningwaarde. Dit kan van invloed zijn op de inzet van eigen middelen en op de toekomstige lasten.
7. Nazorg en duidelijke verwachting over dienstverlening De AFM signaleert dat niet altijd duidelijk wordt vastgelegd wat een klant gedurende de looptijd van de hypotheek van de adviseur mag verwachten. Voor starters is dit relevant, omdat hun financiële situatie in de eerste jaren relatief vaak verandert.
Wat startersadvies in de praktijk vraagt
Adviseren van starters vraagt in de kern om volledigheid, realisme en structuur.
Volledigheid betekent dat het advies verder gaat dan inkomen en rente. Ook eigen middelen, bijkomende kosten en toekomstige verplichtingen maken onderdeel uit van de beoordeling.
Realisme houdt in dat niet iedere maximale leencapaciteit automatisch passend is. De uitkomst van de berekening vormt een kader, maar geen advies op zichzelf.
Structuur betekent dat de adviseur verschillende scenario’s inzichtelijk maakt, bijvoorbeeld bij veranderingen in rente, inkomen of taxatiewaarde. Door deze scenario’s te berekenen en te bespreken ontstaat inzicht in de bandbreedte van wat financieel haalbaar is.
De rol van de adviseur: van berekenen naar begeleiden
De rol van de hypotheekadviseur verschuift in toenemende mate van het bepalen van de maximale leencapaciteit naar het begeleiden van het besluitvormingsproces.
Dit betekent dat risico’s niet alleen worden benoemd, maar ook concreet worden gemaakt. Bijvoorbeeld door inzicht te geven in de gevolgen van een lagere taxatiewaarde, een inkomensdaling of het ontbreken van een financiële buffer.
Daarnaast vraagt dit om een adviesaanpak die minder productgericht is en meer gericht op scenario’s en risicoanalyse.
Uit jurisprudentie blijkt dat het niet of onvoldoende bespreken van relevante risico’s, zoals het ontbreken van een overlijdensrisicodekking, onder omstandigheden kan leiden tot aansprakelijkheid. Met name wanneer niet aantoonbaar is dat deze onderwerpen expliciet zijn besproken en vastgelegd in het klantdossier.
Conclusie
Starters blijven een belangrijke groep binnen de hypotheekmarkt, maar de omstandigheden waarin zij kopen zijn veranderd. Hogere prijzen, beperkte beschikbaarheid en tijdsdruk vergroten de impact van financiële keuzes.
Voor hypotheekadviseurs ligt de nadruk niet alleen op wat mogelijk is binnen de normen, maar op wat passend is binnen de totale financiële situatie van de klant.
Door aandacht te besteden aan betaalbaarheid, scenario’s en duidelijke vastlegging van keuzes en risico’s, wordt het advies beter onderbouwd en beter toetsbaar.
Een woning vormt daarbij geen op zichzelf staand doel, maar onderdeel van een financiële situatie die ook op langere termijn houdbaar moet zijn.