Bieden zonder financieringsvoorbehoud

Huidige markt

Bieden zonder financieringsvoorbehoud komt steeds vaker voor. Dit geeft een concurrentievoordeel, omdat verkopers het gevoel ervaren dat zij de zekerheid krijgen dat de koop doorgaat. In de praktijk betekent dit dat de verkoper na drie dagen bedenktijd weet dat de koop definitief is. De bankgarantie die zorgt er dan voor dat, mocht de koop alsnog niet doorgaan, de overeengekomen boete, van vaak 10 procent van de koopsom, betaald kan worden. Een verkoop is pas definitief wanneer de passeerdatum is geweest. De koper heeft tot dan om zijn hypotheek rond te krijgen.

Veel consumenten beseffen onvoldoende dat een kleine afwijking in taxatie of inkomen al kan leiden tot afwijzing van de hypotheekaanvraag. Banken blijven strikt: financiering vindt plaats tot maximaal 100 procent van de getaxeerde waarde, niet van de koopprijs.

Voor adviseurs is dit dus een balansvraagstuk: helpen we de klant zijn bod te versterken, of beschermen we hem/haar tegen overmoed?

Regels en juridische context

Het financieringsvoorbehoud is een ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Staat dit voorbehoud erin, dan kan de koper zonder kosten van de koop afzien als de financiering door de bank wordt afgewezen.

Wie zonder financieringsvoorbehoud biedt, heeft alleen nog de wettelijke bedenktijd van drie dagen om zonder boete van de koop af te zien. De bedenktijd gaat in de dag na ontvangst van de ondertekende koopovereenkomst. Dit zijn drie volle dagen, waarvan minimaal twee werkdagen. Daarna is de koop bindend. Wordt de financiering alsnog afgewezen, dan blijft de koper verplicht te kopen of een boete van 10 procent van de koopsom te betalen. Daarnaast kan een aanvullende schadevergoeding worden gevorderd, waaree kosten kunnen oplopen. In het voorlopige koopcontract kunnen hiervoor aanvullende voorwaarden worden gesteld.

De wet (artikel 7:2 BW) en jurisprudentie zijn hierin duidelijk: alleen als in de koopovereenkomst een expliciet financieringsvoorbehoud is opgenomen, kan de koper zich daarop beroepen. Anders niet. Ook de AFM benadrukt dat adviseurs een expliciete risicoanalyse en dossieronderbouwing moeten opnemen bij klanten die overwegen zonder voorbehoud te bieden.

Daarnaast geldt:

• De LTV is 100 procent van de getaxeerde waarde, niet van de koopprijs.
• Banken en NHG verstrekken alleen leningen op basis van een volledige aanvraag en een gevalideerd taxatierapport.
• NHG is een borgtocht (art. 7:850 BW) richting de geldverstrekker. Deze dekking ziet op verlies/restschuld bij gedwongen verkoop. Niet op boetes uit de koopovereenkomst.
• Kifid-uitspraken tonen dat adviseurs aansprakelijk kunnen worden gesteld wanneer zij klanten onvoldoende hebben gewezen op termijnen en risico’s.

De belangrijkste risico’s op een rijtje

• Boeterisico: De koper betaald 10 procent van de koopsom bij een mislukte financiering.
• Taxatierisico: Wanneer de taxatie lager uitvalt dan de koopsom, moet het verschil uit eigen middelen komen.
• Liquiditeitsrisico: Hiervan is sprake wanneer de koper geen vangnet of buffer heeft bij onverwachte kosten of hogere rentes.
• Aansprakelijkheidsrisico: Adviseurs die risico’s niet vastleggen of termijnen laten verlopen kunnen medeaansprakelijk worden gehouden.
• Procesrisico’s Denk hierbij aan de doorlooptijden bij geldverstrekkers, HDN-aanvraag compleetheid, WFT-identificatie en kans op termijnoverschrijding van het financieringsvoorbehoud.
• Acceptatierisicio’s Denk hierbij aan BKR-registraties, tijdelijke contracten en inkomenswijzigingen vóór de passeerdatum

Stappenplan voor jou als adviseur

Als adviseur kan jij het verschil maken voor jouw klanten. Belangrijk hierbij is om de mogelijke scenario’s goed door te spreken en een advies te geven welke passend is bij de situatie.

1. Voer een volledige financiële screening uit – Breng het inkomen, de vaste lasten, het spaarsaldo, eventuele schulden en de maximale leencapaciteit nauwkeurig in kaart. Zorg bij de start al direct voor dossiervorming door de bijbehorende documenten op te vragen inclusief een BKR uitdraai. Bereken de gevolgen van overbieden en bespreek een worst-case scenario: wat als de taxatie lager uitvalt of de rente stijgt?
2. Beoordeel de houdbaarheid van het plan – Weeg af of de klant een bod zonder voorbehoud daadwerkelijk kan dragen. Alleen klanten met stabiele inkomens, ruime buffers en voldoende eigen middelen kunnen deze stap verantwoord zetten.
3. Bespreek alternatieven en risicobeperking – Bespreek de verschillen tussen mét en zonder voorbehoud helder uit. Bespreek opties als een boetegarantieverzekering (“Bieden met Zekerheid”) of het bieden onder voorbehoud van taxatie. Zo krijgt de klant perspectief zonder onnodig risico.
4. Borg de dossiervorming en documentatie – Leg schriftelijk vast dat de risico’s zijn uitgelegd en dat de klant bewust kiest. Voeg de berekeningen, risicoanalyse, en klantverklaring toe aan het dossier. Dit beschermt zowel de klant als jou als adviseur.
5. Bewaak de communicatie en processtappen – Zodra een bod zonder voorbehoud is geaccepteerd, moet de aanvraag onmiddellijk worden opgestart. Vraag direct de taxatie aan, plan het notaristraject en volg de voortgang van de geldverstrekker op de voet. Houd de klant actief betrokken en blijf communiceren met de makelaar.

Onze conclusie

Bieden zonder financieringsvoorbehoud kan in specifieke gevallen een strategische zet zijn, maar het is nooit risicoloos. Als adviseur is jouw primaire verantwoordelijkheid niet om het bod van de klant te laten winnen, maar om te waarborgen dat de klant zijn verplichtingen kán nakomen.

Wees kritisch, leg alles vast en neem geen shortcuts. Een goed advies betekent soms ook: “Nee, dit is te vroeg” of “Doe dit pas bij volledig akkoord van de geldverstrekker.”

Met een duidelijk proces, een sluitend dossier en goed verwachtingsmanagement kun je klanten verantwoord door dit complexe speelveld leiden.